住宅ローンの変動金利型には、「5年ルール」と「125％ルール」と呼ばれる仕組みがあります。これらは金利が上昇した場合でも、毎月の返済額が急激に増えないように設けられた制度です。一見すると借り手にとって有利な仕組みに見えますが、実は「未払い利息」という見えにくいリスクが存在します。

特に近年は金利動向の変化が注目されており、変動金利型住宅ローンを利用する家庭にとって制度の理解は欠かせません。本記事では、5年ルールと125％ルールの仕組み、メリット、注意点、さらに金利上昇局面での住宅ローンの考え方について、ファイナンシャルプランナーの視点からわかりやすく解説します。

住宅ローンの「5年ルール」「125％ルール」とは？変動金利の仕組みとリスクを徹底解説

住宅ローンの金利タイプの基本

住宅ローンの金利タイプには主に以下の3種類があります。

このうち変動金利型は、市場金利の動きに応じて金利が見直される仕組みです。一般的に固定金利よりも低金利で借りられるため、日本では利用者が多いタイプとされています。

しかし、金利が上昇した場合には返済額が増える可能性があります。その急激な負担増を抑える仕組みとして導入されているのが「5年ルール」と「125％ルール」です。

5年ルールとは、変動金利が上昇しても 毎月の返済額は5年間据え置かれる という仕組みです。

多くの変動金利住宅ローンでは、金利自体は 半年ごとに見直されます。しかし返済額の見直しは 5年に1回となっています。

つまり、金利が上昇しても直ちに返済額が増えるわけではなく、一定期間は返済額が固定されることになります。

125％ルールとは、返済額を見直す際に 新しい返済額は従来の125％まで という上限を設ける仕組みです。

例えば毎月の返済額が10万円だった場合、次の見直し後の返済額は最大でも12万5,000円までとなります。

この仕組みによって、金利が急上昇しても家計の負担が急激に増えないように配慮されています。

最大のメリットは、金利が上昇しても返済額の急激な増加を抑えられる点です。

住宅ローンは長期間の支払いとなるため、急激な返済額の変動がないことは家計管理の安定につながります。

返済額が一定期間固定されることで、家計の支出計画を立てやすくなります。

変動金利は一般的に固定金利より低いため、金利が低い環境では返済総額を抑えられる可能性があります。

5年ルールと125％ルールには注意すべきポイントがあります。それが未払い利息です。

金利が大きく上昇した場合、本来支払うべき利息より返済額が少なくなることがあります。

この場合、支払えなかった利息は「未払い利息」として繰り越されます。

未払い利息が発生すると、返済額の大部分が利息に充てられるため、元金がほとんど減らない可能性があります。

極端な場合には返済しているにもかかわらずローン残高が減らない状況も起こり得ます。

未払い利息が積み上がると、ローンの最終返済時にまとめて支払う必要が生じる可能性があります。

そのため、5年ルールや125％ルールは「返済額を先送りしている仕組み」ともいわれています。

5年ルールと125％ルールはすべての住宅ローン商品に適用されているわけではありません。

金融機関やローン商品によって条件が異なる場合があります。

住宅ローンを選ぶ際には契約内容を必ず確認することが重要です。

近年は金利動向の変化が注目されており、住宅ローンの選択にも影響を与えています。

金利上昇リスクを考える際には次のような視点が重要です。

住宅ローンは長期契約であるため、現在の金利だけでなく将来の金利変動も考慮した資金計画を立てることが重要です。

住宅ローンの「5年ルール」と「125％ルール」は、金利上昇時の返済額の急激な増加を防ぐための仕組みです。家計の急激な負担増を抑えるというメリットがある一方で、金利が大きく上昇した場合には未払い利息が発生し、元金が減りにくくなる可能性があります。

そのため、変動金利住宅ローンを利用する際には、制度のメリットだけでなくリスクも理解しておくことが重要です。金利上昇を想定した返済シミュレーションを行い、余裕のある借入額を設定することが、長期的に安定した住宅ローン返済につながります。